Imóveis no Cafubá, em Niterói, valorizam 20,9% com a Transoceânica

Casa na Avenida Dez, no Cafubá: segundo gerente de vendas, proprietários aumentaram o preço de seus imóveis assim que foram confirmadas as obras do túnel - Guilherme Leporace / Agência O Globo

por Renan Rodrigues

NITERÓI — Consequência das incertezas no cenário econômico do país, da menor oferta de crédito e da queda no poder aquisitivo do brasileiro, o mercado imobiliário, após forte expansão na última década, enfrenta uma desvalorização no valor médio do preço do metro quadrado em diversas regiões do estado. Entre dezembro do ano passado e o mesmo mês do ano anterior, Niterói registrou variação negativa de 3% no Índice FipeZap — indicador utilizado como termômetro do mercado imobiliário brasileiro —, a maior queda entre as 25 cidades pesquisadas. Enquanto isso, apesar da crise, um bairro surpreende e surge como um eldorado. Na Região Oceânica, o Cafubá surfa na onda de investimentos realizados ali, decorrentes da construção do túnel Charitas-Cafubá, cujas perfurações terminam no segundo semestre. A via faz parte da Transoceânica, que vai ligar a região à Zona Sul. De acordo com o portal Zap imóveis, a variação do preço do metro quadrado no bairro foi de 20,9%, entre dezembro de 2015 (R$ 5.018) e o mesmo mês do ano anterior (R$ 4.150).

No mercado imobiliário, chama a atenção a valorização média do metro quadrado entre 10% e 13% desde o início das obras no túnel, em julho do ano passado, de acordo com estimativa feita pela imobiliária Lopes Self.

— Quando os proprietários tiveram a certeza de que a obra do túnel começaria, houve um movimento por parte de quem já estava vendendo imóveis. Todos retiraram a oferta. No condomínio Fazendinha, por exemplo, que sempre teve um mercado imobiliário muito aquecido, as placas (de venda) foram retiradas assim que a obra foi noticiada. Durante alguns meses não tinha imóvel — afirma Silmara Alves, gerente de vendas da imobiliária. — As placas agora voltaram para os seus lugares, porém com valores mais altos. Esse movimento chocou a gente, acho que foi o túnel, realmente, que provocou a valorização.

Obra na Avenida Conselheiro Paulo de Melo: placas fecham via para obras de pavimentação - Guilherme Leporace / Agência O Globo

Em uma distância aproximada de um quilômetro, a equipe do GLOBO-Niterói constatou oito imóveis à venda. Apenas na Rua Vereador Luiz Botelho, duas casas têm placas no mesmo quarteirão. Em outras vias próximas, como as transversais Rua Promotor Fernando Matos Fernandes e a Avenida Dez, também há oferta de imóveis.

Silmara destaca, entretanto, que as vendas não estão atreladas à intenção de as famílias reforçarem o caixa diante da crise, com o aumento do desemprego.

— Acredito que proprietários de imóveis que não fizeram oferta naquele primeiro momento estejam interessados em vender agora, mas não é um número expressivo. Cerca de 70% das casas à venda hoje na região, ou até um pouco mais, já estavam para ser vendidas antes e retornaram mais caras após o início das obras — diz.

Diretor da faculdade de Economia da Universidade Federal Fluminense (UFF), Ruy Santacruz avalia que, atualmente, o Cafubá é “uma ilha no mercado imobiliário” da cidade. Ele ressalta que Niterói lidera a queda no valor do imóvel entre as grandes cidades brasileiras.

— Já era de se esperar, mesmo que não estivéssemos numa crise econômica. Você teve um movimento de valorização de imóveis em Niterói muito alta, que provocou uma superoferta e, inevitavelmente, teria um auge. Chega um momento em que a demanda não sustenta mais. Esse movimento foi agravado pela crise econômica — explica o economista, lembrando que a queda real é superior ao indicador anunciado. — A queda de 3% corresponde ao preço nominal, mas você não consegue mais vender pelo valor anunciado. Além disso, é preciso descontar a inflação. A queda pode chegar a uma perda entre 15% e 20%, por exemplo.

O especialista ressalta que a redução já era esperada desde a escolha do Rio como sede dos Jogos Olímpicos deste ano.

— Todo mundo dizia que Niterói acompanharia um pouquinho o movimento do Rio e bateria no teto (de preço) em 2015. Já se falava isso, mas o quadro foi agravado pela crise. As pessoas estão com renda menor pelo desemprego e pela inflação. O que move os mercados são as expectativas, e a expectativa para 2016 e 2017 é ruim — lembra.

Apesar da grande valorização no Cafubá, Santacruz explica que não há formação de bolha imobiliária na região:

— Não há especulação.

Há, segundo ele, um “dado real que melhora a qualidade do produto”. Neste contexto, o economista acredita que a alta anunciada de 20,9% é realista, uma vez que o mercado promove a antecipação dos preços.

— Acredito que os 20% sejam bem razoáveis porque o preço é sempre antecipado. No dia que o túnel for inaugurado, o impacto sobre o preço será zero, porque os preços já estarão antecipados. Pode até ocorrer o que os economistas chamam de overshooting, quando o preço sobe além e, depois, ocorre uma recuada, uma acomodação. Você está na Região Oceânica e próximo ao catamarã. Isso vai ser estratégico, será um dos melhores lugares para morar. É uma Barra da Tijuca, distante dez minutos do catamarã e 25 minutos do Centro do Rio — diz ele, que faz uma recomendação: — Quem quer morar lá precisa ir agora, porque o mercado ainda subirá um pouco mais. O momento era no início de 2015, mas ainda está em tempo.

CONSELHO ALERTA PARA IMPACTO NA REGIÃO

Apesar da valorização imobiliária, a promessa de melhoria na mobilidade urbana provocada pelo túnel chama a atenção do Conselho Comunitário da Região Oceânica (Ccron). Para o presidente da entidade, Gonzalo Perez, haverá aumento no fluxo de pessoas, além de uma população crescente. Ele destaca, ainda, a ausência de serviços essenciais, como escolas e unidades de saúde, para atender à demanda crescente de população na região.

— Nada contra o túnel, mas a região está preparada? Há necessidade de se planejar um pouco mais longe. A tendência é adensar mais a Região Oceânica, onde o trânsito já é bem difícil. Existem empreendimentos grandes sendo entregues. Faltam serviços — critica Gonzalo, questionando também a estratégia de locomoção que será adotada após a inauguração do túnel. — Além disso, mais pessoas serão atraídas para cá com o túnel. Será que elas virão de ônibus? A Região Oceânica hoje, num domingo de sol, já tem problemas de engarrafamento grave. Qual o plano para esses carros?

Em nota, a prefeitura respondeu que o túnel é uma demanda histórica da região e que a Transoceânica representa o primeiro investimento em infraestrutura de transporte naquela área.

Com o túnel, a expectativa é de que o trajeto entre Região Oceânica e Zona Sul, que hoje pode levar até uma hora e meia em horários de pico, seja reduzido para cerca de 30 minutos.

Fonte: O Globo Niterói


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